השירותים שלנו

משכנתה חדשה

מיחזור משכנתה קיימת

משכנתא לאיחוד הלוואות

משכנתא לרכישת דירה שנייה

מיחזור משכנתה

מטרתו של מחזור משכנתא הוא לקחת את מבנה ותנאי המשכנתא הנוכחית ולהמיר אותה למשכנתא חדשה בתנאים חדשים תוך ניתוח הצרכים, היכולות הפיננסיות והתוכנית הכלכלית, זה הליך שמוביל לחסכון של עשרות למאות אלפי שקלים ומקצר את חיי המשכנתא, מוזיל בריביות ואף מקטין את ההחזר החודשי.
מתי נבצע מיחזור ובאילו תנאים?
יש שלוש סיבות עיקריות למיחזור משכנתא:

  • שינויים במשק – כאשר ישנן ירידות בריבית במשק חשוב לבדוק האם הריבית שאתם משלמים מתכתבת עם המציאות; אם הריבית שלכם גבוהה משמעותית מהריבית במשק אתם מפסידים!
  • שינויים אישיים – שינויים אישיים כמו העלאת שכר משמעותית או לחילופין הגעתו של ילד חדש למשפחה או פיטורין יכולים להשפיע על אפשרויות ההחזר שלכם. במקרה הראשון, כדאי למחזר את המשכנתא ולהגדיל את ההחזר החודשי, וכך לסיים את המשכנתא בזמן קצר יותר; במקרה השני, כדאי לבדוק אם ניתן להוריד את ההחזר החודשי כדי למנוע כניסה למינוסים גדולים.
  • קבלת סכום כסף – אם הגיע לידכם סכום כסף גדול וחד פעמי – ירושה, למשל – המאפשר לכם להחזיר סכום מהותי מהמשכנתא, מיחזור יאפשר לכם לעשות זאת.
    חשוב לדעת שגם אם מתקיים אחד או כמה מהשינויים הנ"ל, לא תמיד כדאי למחזר את המשכנתא – יכול להיות שהרווח מהמחזור יהיה קטן ושעלויות המחזור לא ישתלמו לכם.
    לכן, יש להוציא דו"ח יתרות משכנתא עדכני, שמציין את כל הנתונים החשובים אודות המשכנתא, וכמה עמלה תאלצו לשלם על סילוקה. עם הדו"ח הזה כדאי לפנות ליועץ משכנתאות שיסייע לכם לבדוק את כדאיות המחזור. ניתן לפנות גם לבנק למשכנתאות לקבלת ייעוץ.
    בדומה ללקיחת המשכנתא הראשונית, עליכם לבנות תמהיל משכנתא חדש לחלוטין, המתאים לצרכים הספציפיים שלכם היום. לאחר מכן יש לגשת לבנקים השונים לבקשת הצעת ריבית, ולבדוק אם אכן משתלם למחזר את המשכנתא.

משכנתא לאיחוד הלוואות

משכנתא לאיחוד הלוואות באה להוציא את הלווה מסחרור של חובות והלוואות תוך שיעבוד של הנכס כביטחון להחזרת ההלוואה לבנק וקביעת החזרים חודשיים שהלקוח יכול לעמוד בהם. במקרים רבים משכנתא לאיחוד הלוואות מתבקשת כחלק ממהלך רחב יותר של ייעוץ להתנהלות כלכלית נכונה ומתוך ההבנה שחלק גדול מההכנסה החודשית מתבזבז על תשלומי ריבית על האוברדרפט בבנק ועל מגוון של הלוואות בנקאיות וחוץ בנקאיות שניתנו בתנאי ריבית גרועים.

בעקבות משבר הקורונה קצב ההלוואות צמח וכתוצאה מהקלות שבה ניתן כיום לקבל הלוואות אונליין. רבים לא מבינים שלקלות שבה ניתנת ההלוואה, מתלווה בדרך כלל ריביות גבוהות מאוד. הלוואה לכסות על הלוואה קודמת רק מגדילה את הגירעון בתזרים המשפחתי ורק מקשה על היכולת לעמוד בתנאי ההלוואות וההחזרים החודשיים ועל היציאה מהבור הכלכלי. הפתרון ליציאה ממצב שכזה, במקרים רבים הוא איחוד הלוואות להלוואת משכנתא אחת ופריסת התשלומים עליה לאורך שנים רבות.

כאשר עושים משכנתא לאיחוד הלוואות מומלץ שגובה התשלום החודשי לא יעלה על שליש מהכנסת המשפחה. במקרים רבים, ניתן לראות כי משקי בית שלוקחים הלוואה בגובה יותר משליש מההכנסה החודשית נכנסים לסחרור של מינוסים והלוואות על הלוואות מכיוון שלא נותר להם בחשבון המשפחתי מספיק כסף להוצאות הבית השוטפות. בהלוואה החדשה מקבצים את החובות לכדי הלוואה מרוכזת אחת תוך משכון הדירה, וכך ניתן לקבוע את ההחזרים החודשיים בשליש מההכנסה הפנויה ולבנות מחדש התנהלות כלכלית נבונה. את ההלוואה של משכנתא לאיחוד הלוואות אפשר לעשות גם בשילוב של מחזור משכנתא על נכס והכללת המשכנתא הקודמת עם איחוד הלוואות אחרות

משכנתא לרכישת דירה שנייה (להשקעה).

השקעה בנדל"ן מאז ומעולם נחשבה להשקעה סולידית ויציבה, השקעה שתוכל לסייע בעתיד מבחינה כלכלית ואף אולי לסייע לילדים מבחינת מקום מגורים עתידי או הכנסה.

במציאות נוכחית רבים מאוד מתקשים להגיע לשלב שבו לוקחים משכנתא לדירה הראשונה שלהם, המדינה מעמידה מגבלות וקשיים בדרכם של אלו אשר מבקשים משכנתא לדירה שניה. לכן אפשרויות המימון למעשה פוחתות או כוללות הגבלות שונות לעומת העבר, אך הן עדיים קיימות ופשוט צריך לדעת איפה לחפש וכיצד לבנות את חבילת המימון האופטימאלית וכל מקרה לגופו.

במאמר זה נדון באפשרויות המימון העומדות לפני אנשים המבקשים משכנתא לדירה שניה כאשר הם עדיין גרים בדירה הראשונה שלהם, בין אם הם מבקשים משכנתא שניה מעבר למשכנתא שהם עדיין משלמים על הדירה הראשונה או שכבר סיימו לשלם את המשכנתא הראשונה – כאשר כמובן שיש השפעה לסוג המקרה מבחינת תנאים ואפשרויות.

אלו המבקשים משכנתא שנייה על מנת לשפר את הדירה שבה הם מתגוררים כיום ולעבור לדירה גדולה או חדשה יותר יכולים לבצע מיחזור משכנתא או גרירת משכנתא או לחלופין ליטול משכנתא חדשה לגמרי .

מגבלות בנק ישראל

בסוף אוקטובר 2012 הודיע בנק ישראל על שורת מגבלות חדשות שנועדו לצנן את שוק המשכנתאות ובעיקר לתרום משהו להורדת מחירי הדיור הגבוהים בישראל, האפקטיביות של צעדים אלו מוטלים בספק ע"י גורמים מקצועיים בשוק הנדל"ן והפיננסים, אך ימים יגידו.

מבחינת אלו המחפשים פתרונות מימון עבור משכנתא לדירה שניה מדובר על בשורות דרמטיות, אשר יכולות אפילו לטרוף את הקלפים מבחינת התחשיב הכלכלי של רכישת דירה שניה.

בנק ישראל קבע כי החל מנובמבר 2012 ועד להודעה חדשה אסור לבנקים להעניק משכנתא לדירה שניה (דירה להשקעה) בשיעור מימון העולה על 50% משווי העסקה. המשמעות של זה היא שרוכשי דירות שניות ו/או דירות להשקעה יצטרכו מעתה "להביא מהבית" לפחות 50% מערך הדירה הנוספת שהם מבקשים לרכוש.

עקב מחירי הדיור הגבוהים בישראל, 50% משווי הדירה יכולים להיות סכום גבוה מאוד. בכלל זה, דירה להשקעה מוגדרת על פי רישומי רשות המיסים כדירה שנייה – כאשר לרוכש/לווה יש כבר דירה אחת רשומה על שמו. יצוין כי משכנתא למשפרי דיור – מי שרוצה לעבור מדירה קיימת לדירה טובה יותר ומחפש משכנתא נוספת למימון המעבר יכול עדיין לקבל מימון בשיעור של עד 70%, בעוד שעבור דירה ראשונה שיעור המימון המירבי הוא 75%.

משכנתא "רגילה" מהבנק

משכנתא לדירה שניה יכולה בהחלט להיות משכנתא רגילה מאחד הבנקים המסחריים המציעים משכנתאות. כאשר כמובן שעל המשכנתא לעמוד בהגדרות החדשות של המפקח על הבנקים בבנק ישראל כפי שהוסבר לעיל. בהנחה שהלווים יכולים "להביא מהבית" (בהון עצמי, הלוואות אחרות וכיוצא באלו) 50% משווי הדירה הרלבנטית, הם יכולים לקחת מהבנק משכנתא באחד המסלולים הקיימים או ליצור תמהיל מסלולי משכנתא ולבצע את הרכישה. הדירה החדשה תשועבד לטובת החזר ההלוואה כמובן.

בהקשר לאפשרות מימון זו, תלוי במצב הספציפי של הלווים מבחינה פיננסית וכדומה, אם קיימת משכנתא ראשונה שעדיין יש להחזיר הבנק עשוי להקשיח את תנאי המשכנתא השנייה בגלל עודף סיכון לדעתו – זאת למרות שכל משכנתא קשורה בשעבוד לדירה נפרדת.

בכל אופן, בכל מה שקשור למשכנתא מומלץ מאוד לקחת ייעוץ משכנתאות מקיף, הרי לא מדובר בסכום זניח, מדובר ברוב המקרים בהלוואה הגדולה ביותר שאדם לוקח בכל חייו, אל תקלו ראש בעניין.

הלוואה על בסיס דירה קיימת

בנוסף למסלול הבנקאי הרגיל של משכנתא לדירה שניה, לווים יכולים לקבל הלוואה על בסיס דירה שכבר נמצאת בבעלותם המלאה (ללא משכנתא פעילה), כך תנאי ההלוואה יכולים להיות טובים יותר כי הלווים מעמידים כביטחון נכס קיים.

הלוואות חוץ בנקאיות

אמנם זהו לא אפיק מומלץ במיוחד כאשר בוחרים גם לקחת משכנתא לדירה שניה מהבנק, אך אפשר בעיקרון לקבל הלוואות חוץ בנקאיות לצורך השלמת ההון העצמי הדרוש לרכישת הדירה.